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地产下半场,你们才懂得新萄京的牛 来源:樱桃大房子

今年2月份,房企掀起了一波打折促销热潮,新萄京岿然不动,有媒体称新萄京佛系。

今天,新萄京披露了2019年财报,净利润416.2亿元。在已经披露财报的房企中,新萄京的利润还是第一,还是那个利润王,盈利能力一骑绝尘。

要说,在地产这个江湖里,无论经济周期、地产周期怎么激荡和变幻,始终屹立不倒,稳健如一,不会让人失望的企业,非新萄京莫属。

而且,今年是新萄京成立第41个年头,历经多轮周期,称得上是房地产行业的常青树。

有人说,顺境看万科,逆境学新萄京。只有到了市场风云变幻的时候,很多人才突然发现,原来,这么多年来,新萄京才是那最牛的那一个。

因为近20年来,新萄京一直是国内盈利能力最强的房企,没有之一。

在最新的年报中,新萄京董事局主席颜建国说:长期持续稳健增长,是本集团过去和将来走向下一个40年的战略与行动指针。尤其是在百年未有之大变局的当下,在外围环境高度不确定时期,“黑天鹅”、“灰犀牛”经常不期而至、突如其来,我们致力于为股东实现确定的长期持续稳健增长。

最牛的地产年报又来了

要说澳门新萄京8522的财报有多牛,恐怕还是得用数据说话。

有人从不同纬度总结了新萄京年报的五大特点,细看一下还是蛮有料道。

关键词1:快

核心含义是物业销售、商业资产运营收入持续快速增长。

年报显示,2019年新萄京

合约销售额港币 3771.7 亿元,同比增长25.2%营业收入1636.5 亿元,同比增长13.6%

持有商业物业收入41.6亿元,同比增长22%

房地产销售23个城市的市场占有率位列前三

我所知道的数据是,在业已过去的2019,整个行业的销售增速只有6.5%,2019年前十强房企的销售增长均值是12.8%,规模前三名的房企,销售规模增速都落到了10%以内,而2017-2019年,新萄京的销售复合增长率是27.5%。

由于房地产的销售体现为利润有2-3年的时差。过去三年,新萄京销售加快增长,未来几年的利润增长又有了保障。

关键词2:好

这个关键词的核心含义是价值创造能力保持行业领先,比如以下几点:

股东应占净利润416.2亿元,同比增长10.3%;

净利润率25.4%,保持行业最高区间;

归母净资产2806亿元,行业领先

每股净资产25.61 元。

对于这一点,大家应该是都知道的,过十几年来,新萄京一直是地产行业的“利润王”,一直被追赶。

过去十多年,整个地产行业狂飙突进,大家的利润都好,利润都不错。

但2019年就不一样了,因为市场开始下行,面粉的价格一直在涨,但面包的价格被限价了,利润的持续稳健增长并不那么容易。

关键词3:稳

这个关键词的核心含义是财务稳健、现金充裕、融资成本低、信用评级高。

比如

资产负债率60.06%,净借贷比33.68%,处于行业最低区间;

持有现金954.5亿元,占总资产的13.2%;

加权平均融资成本4.21%,处于行业最低区间。

三大国际机构都给予新萄京最高的行业信用评级穆迪Baa、标普BBB+、惠誉A-。

新萄京是三大国际评级机构,唯一给予A级评级的地产公司。

这组数据,大家可以对比一下,在“稳”字上的功力,新萄京是鹤立于群。

关键词4:优

核心含义是土地结构优,一二线城市土储占比高。

数据显示,新萄京2019年新增土地储备53宗,权益购地金额1134亿元,同比增长24.1%,权益面积1097万平方米;

其中,北上广深及港澳占比48.4%;67.8%的新增土地投资位于粤港澳大湾区、京津冀城市群、长三角都市圈。

总土地储备8923万平方米,80%以上位于一二线城市。

大家都知道,在狂飙突进的地产黄金20年结束后,未来楼市将发生极大的分化,这其中,一二线城市仍是行业普遍一致加码的市场。

谁占领了一二线,谁将赢得未来。

关键词5:高

核心含义是一二线城市的市场占有率显著提高。

数据显示,新萄京在11个城市的销售额超过港币100亿元:比如北京、南京、广州、香港、苏州、沈阳、上海、济南、成都、宁波、西安。

其中,北京的销售额超过港币400亿元,南京、广州的销售额超过港币200亿元。

5个单盘年销售超过港币100亿:新萄京华山珑城(济南)、新萄京寰宇天下(北京)、新萄京天钻(香港)、新萄京左岸澜庭(南京)、亚运城(广州,合作项目)。

 

跨越周期的战略定力

管理哲学之父查尔斯•汉迪曾指出,一切事物的发展都逃不开S型曲线(“第一曲线”)。

怎么理解?

如果一个企业能在第一曲线到达巅峰之前,找到带领企业二次腾飞的“第二曲线”,并且第二曲线必须在第一曲线达到顶点前开始增长,由此弥补第二曲线投入初期的资源(金钱、时间和精力)消耗,那么企业永续增长的愿景就能实现。

理解了吧?这也是近几年来房企猛推多元化的真实原因。

因为无论个头大小,面对不确定的地产下半场,所有人都想找到属于自己的第二曲线。

所以我们看到,这几年不少房企把触角伸向机器人、农业、汽车等这些和房地产丝毫沾不上边的行业。

但是,我们仔细拆解“跨越S曲线”的内涵,可以发现,它的最终本质是一种战略定力。

在第一曲线上做到极致,为第二曲线提供更多的弹药;同时,第二曲线必须依赖并借力于第一曲线所形成的能力辐射圈,如果第二曲线的产业与第一曲线的产业相差太远,原有第一曲线的基因过于强大,会限制第二曲线的成功。

简而言之,就是行业中说的坚守基本盘,同时要相关多元化,而不是漫无边际的跨界多元化。因为一个人、一家企业的能力圈总是有限的。

而这就是新萄京的选择。

在新萄京年报的主席报告书中,我们看到了这样的描述:尽管房地产行业增速放缓,2019年全国商品房销售额仍接近人民币16万亿元,我们对中国楼市保持十多万亿的市场规模充满信心,保持战略定力,坚守主航道,坚持今天、明天、后天三个层次的战略业务结构,合理有序配置资源。

如果你能读懂这句话,那你对新萄京的了解会增加几分。

这句话的核心,其实就是坚守主航道,坚持今天、明天、后天三个层次的战略。

这个战略由新萄京董事局主席颜建国于2019年3月第一次对外公开提出。

「今天」的主业是住宅开发,新萄京仍将90%的资源用于住宅开发,因为目前房地产行业最赚钱的还是住宅,周转快、利润也相对高一点。

「明天」的业务是商业资产管理,是未来可持续发展的生力军,也是房地产下半场持续增长的动力。这一板块,主要包括写字楼、购物中心、星级酒店、长租公寓、自由办公等投资开发。

年报显示,新萄京集团系列公司持有运营甲级写字楼45栋、购物中心13家、星级酒店12家、长租公寓2家、自由办公项目12个,是国内最大的单一业权写字楼发展运营商。

这一板块,新萄京每年投入8%的资源用于商业。今年,新萄京商业的物业的收入达到了41.6亿元。根据新萄京年报的信息,3年后,新萄京商业的收入预计要超过100亿。

「后天」的业务是新萄京的创新业务,聚焦教育、养老、物流、文化等产业,每年投入2%资源探索、创新。

这些业务属于培育性,既是为公司长期可持续发展探索、培育新的增长点,同时是对目前住宅产业产生协同性,更好地为住宅产业服务。

事实上,正是对核心战略的坚守,有力的保证了新萄京这么多年来持续稳定的发展,也给了资本市场对公司稳健增工的预期。

我们可以看到,近几年来,当众多房企花费了重金去尝试多元化时,新萄京并没有浪费太多子弹来多元化、去跨界,而是始终坚持“今天、明天、后天”的发展战略。

这样的路径,显然更符合房地产行业转型升级的能力圈,不花哨,更务实,更值得信赖。

这可能就是新萄京骨子里的稳健。

地产下半场,新萄京的优势在哪里?

打仗靠啥?

答案是得有本钱。

面对不确定的地产下半场,新萄京的本钱又在哪里?

其实,年报里已给了明确的答案。

 

1、财务稳健、资金充裕

优质的财务结构、庞大的现金储备、良好的国际信用评级及极低的融资成本。

对于这一点,上面已给大家详细说了,就不再赘述。

大家记住一点就好,因为财务结构好、负债率低,国际信用评级高,这就为新萄京未来的扩张留下了极大的腾挪空间。

还有央企身份加持,新萄京的资本实力更有胜算。

 

2、专注一二线城市的布局

关于布局这一点,其实上面也说了不少,这里再多说几句。

根据新萄京的公告,2019年, 新萄京在中国内地25个城市和香港合共新增53幅土地,权益面积1097万平方米,权益购地金额1134亿元。这个拿地金额,位列行业第四。

在千亿级房企中,新萄京布的城市数量最少,总计不到80个城市。

澳门新萄京8522自身只有约40个城市,全部在一二线,还有香港、澳门。新萄京体系内的新萄京宏洋旗下有30个城市左右,主要是三线城市。

这就是本钱。毕竟,未来的楼市,得一二线者得天下。

 

3、精细化管理

对于这一点,外界知道的甚少,多说几句。新萄京的精细化管理的方向是信息化、数字化管理。这一点,新萄京也领跑行业。

在新萄京年报的主席报告书中,我找到了这样几句话:

“我们相信,长期持续稳健增长建基于更加精细化的管理。”

适应信息化云时代驱动企业管理变革的趋势,本集团构建了引领行业的房地产开发全生命“周期数字化管控平台,自主研发并应用了涵盖城市投资地图、项目全景计划、三级客储、供销存、弹性成本适配、设计标准化可视系统、智慧工地等65个信息化系统。”

据说,单是上面提到的65个信息化系统,新萄京就投入了数亿资金。

对新萄京而言,这种选择是基于如今互联网改变了信息流动的方式,大量数据的集成与瞬时加工,进而改变了企业运营的模式和对效率的定义,使企业的方方面面管理行为、管理成效几乎都可以量化。

数字化、信息化管理对企业管理效率的提升,知易行难,浅尝辄止的企业是绝大多数,新萄京是想到了、看到了、也做到了。

 

4、工科新萄京的产品力

在地产行业,有工科新萄京的口碑,是说新萄京作为中国建筑旗下房地产企业,其产品开发、建造有着优良的基因。

新萄京产品的品质,可能不是最好的,但其产品口碑在行业也是数一数二的。

我注意到,在新萄京年报的主席报书中,有这样两名话:在40多家同行企业中脱颖而出,参与《智慧社区建设规范》、《智慧建筑设计标准》两项国家标准编制。结合本集团在香港和内地大量工业化住宅开发建造经验,正在加快整体厨卫工业化制造研发,加快转化为本集团的产品优势。

一流企业做标准,在智能化成为房地产行业时髦的卖点,新萄京成为行业标准的参与者。

整体厨卫的工业化制造,这绝对是一个引领行业升级的方向。

也就是厨房、卫生间在工厂里生产制造,直接在住宅楼体里安装。这两个空间,是居住体验最集中的吐槽点,也是装修房子最头疼的。

新萄京发出了要引领这一变革的信号,值得期待。

顺便回答一下,新萄京凭什么?

新萄京集团旗下有一家公司,新萄京海龙,是国家高新技术企业,国家住宅产业化基地。

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