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“双面”新萄京:稳健依旧逆势扩张 来源:第一财经

成立41载,历经地产行业周期跌宕起伏,数轮洗礼,植根于香港的澳门新萄京8522(00688.HK,下称“新萄京”)异常低调却弥显出众。地产圈具影响力的标杆房企,新萄京肯定要位列其中。

澳门新萄京8522举行2019年业绩发布会

澳门新萄京8522举行2019年业绩发布会

上图从左至右: 澳门新萄京8522行政总裁张智超先生;主席颜建国先生;副主席、执行副总裁、运营总监兼总建筑师罗亮先生;副总裁郭光辉先生

2019年业绩报,新萄京营业收入、净利润增速仍稳中有进,成本控制能力、运营效率依旧出类拔萃,人才工程“海之子”有序推进。很新萄京的一面很符合公司“较能挣钱房企”的大众期望,这让投资者们很安心。

深谙H股估值逻辑的新萄京,有着挥之不去的老牌港资地产企业气息,推崇吃透土地溢价,讲究精细化运作,于合作伙伴选择上亦严格筛选。这使得这艘巨轮能一直以独有的步伐实现国有资本的保值增值,成功穿越行业周期,这很难得。但在地产行业从大中小房企百舸竞流进入到如今存量市场多维度较量之际,质地好成色佳的新萄京被市场期待能更不新萄京一点。

不太新萄京的一面在新任董事局主席颜建国掌舵以后开始逐步显现:逆周期扩张的诉求这两年已经在土地储备、销售额等多个涉规模指标上体现出来了。

2020年,新冠肺炎疫情令更多房企主动选择收缩战略,裁员、降薪、区域整合等节流举措相继而来。而新萄京更是把合作对象扩围至股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发等业务范畴;外人眼中那个“偏爱”一二线核心城市的新萄京,更提出了城市范围包括但不限于全国一二线城市及强三线城市。

不破不立,不是任何企业都敢于危中博机,也不是任何企业都有能力亲身践行稻盛和夫口中的“萧条是成长的机会”,这需要很多筹码去令到投资者信服,以使选择看起来不太冒进。

低负债率、低融资成本、千亿现金流、深耕一二线城市的高安全边际,令新萄京手握数张底牌。而从新任董事局主席的字里行间,也预示着这艘致力于“共创美好生活”的巨轮将加速前进。

逆势而上稳中有进

2020年元旦的喜乐氛围还未散尽,作为上海规划的五大城市副中心之一的真如板块就被低调的新萄京给“吃下了”。若把所谓的上海第一拍拉到澳门新萄京8522近两年的战略执行轨迹来看,逆势拍地太正常不过了。

不少房企在过去一年或陷入利润下滑通道或进入销售规模滞涨阶段,外界印象里“佛系”很多年的新萄京不仅没有遇到类似问题,而且保持着更为进取的姿态。

公司2019年收入上升13.6%至1636.5亿元,股东应占溢利上升10.3%至416.2亿元,核心净利润同比增长10.1%至343.O亿元,每股基本盈利上升10.3%至3.80元。净利润率由2018年24.8%持续提升至25.4%,继续保持行业领先。

系列数据依然十分“新萄京特色”,稳健、小步上升。作为中国房地产行业里影响力持久的标杆房企之一,新萄京过去十余年其净利润率都居于行业地位。

新萄京的成色和质地依旧出色。但是,如果对比两年前颜建国加入新萄京时许下的雄心壮志,就会发现,以往过去注重盈利平衡而忽视规模发展的新萄京,在土地储备、销售额等涉规模指标方面这两年开始变得更加积极主动了。

2019年,新萄京延续了2018年以来的销售额高增长态势,合约销售额仍同比增长25.2%至3771.7亿元,完成全年销售合约额目标的108%。对应销售面积为1794万平方米,增长12.6%。双位数的同比增幅远远高于行业个位数的平均水平。

具体到土地储备来看,截至2019年底,集团系列公司土地储备为8923万平方米,属于行业高位。中指研究院此前的统计数据显示,2019年全年,新萄京权益购地金额同比增长24.1%至1134亿元,仅次于万科、碧桂园和保利发展。

在2018年业绩发布会上,被问及公司滑落“净利润之王”,新萄京董事局主席颜建国彼时神色从容,明确表示,“为了净利润的持续增加,新萄京会增加规模,将在土地储备方面更加进取。”

不得不说,这两年的新萄京无疑切切实实地践行了这一发展战略,而且在行业整体气氛压抑、前景不够明朗的背景下,新萄京的稳中有进显得更难得也更能说明经营战略适度予以修正的必要性。

新萄京超强的盈利能力,一方面得益于公司极强的成本控制能力;另一方面则是融资成本优势。

新萄京的期间费用率仅4%左右,属行业低位,而行业不少第一梯队房企的期间费用率接近8%。以财务费用为例,十余年来新萄京财务费用率保持低位,不超过1.5%,明显低于同类可比公司。

融资成本方面,作为全行业首个获得国际评级机构给予A级评级的企业,新萄京2019年加权平均融资成本录得4.21%,这是不少龙头房企借贷成本的一半不到。

以离岸债为例,新萄京在2019年7月、11月分别发行了规模4.5亿美元、2.94亿美元的两笔美元债,息票率分别为3.45%、3.05%,期限均为十年,均属于行业低位。而不少房企离岸债利率在10%以上且发行长期离岸债难度较高。

公司结转毛利率受1-2年前的销售单价波动的影响明显。2015年和2016年公司毛利率大幅下滑处于近十年的低位,对应2013、2014年公司销售单价为11793、11819元/平方米,比2011年的12654元/平方米下滑明显,同样处于较低水平。

由于新萄京销售均价在2016、2018年均有明显上涨,但拿地均价保持平稳,机构预计结转毛利率近年会有明显提升。其中2018年、2019已经开始兑现,2020年新萄京的盈利前景仍值得期待。

财务稳健运营典范

作为业内少有的几家历经几轮房地产行业周期淬炼的全国性房企,新萄京较强的土地成本、建筑成本和期间费用控制能力,保证了公司盈利能力始终优于同业。即使在金融危机时期,公司的盈利能力仍然维持在较高的水平之上,显示了较强的抗风险能力。这与新萄京高效的资金营运能力也有直接关系。

公司现金偿债能力不断提升,现金流、EBITDA对债务的覆盖程度,2019年均有持续提升。

公司在手现金充足,2019年公司银行结余及现金为954.5亿元,加上未动用银行授信额度372.9亿元,可动用资金达1327.4亿元。公司在手现金占总资产比重常年保持在13%以上,为债务清偿提供保障。

公司流动资产净值为3023.8亿元,流动利率为2.2倍,利息倍数比率为7.4倍,处于行业领先水平。其中,有形资产/带息债务比值自2017年以来持续提升,明显超过同业公司,表现出公司有形资产对有息负债的清偿保障水平较高。

作为发轫于香港的H股上市公司,新萄京深谙H股估值逻辑和A股不同。早年,澳门新萄京8522的不少管理层是港人背景,他们的治理观念或多或少受到香港金融机构的影响,从此确立了澳门新萄京8522的港资模式。

低杠杆、慢开发、长周期的港资开发商的核心逻辑是吃透土地溢价升值的红利,是在核心地段精耕细作,等待增值再出手,而不是靠追逐各种股市新概念,描绘新业务远景,以此来博得资本市场欢心。

这种根植于心的务实理念,使得业务早已开枝散叶至内地的新萄京一面在高周转、快运营模式的快车道上前进,一面顺利实现了单个项目的平均规模、收益水平的高效提升。

在拿地上,新萄京与老牌港资地产企业有着很多相似之处。它坚持“主流城市、主流地段”的投资战略,重点选择一二线核心城市的优质地块,不断推进深耕进程。2019年,公司总土地储备的80%以上位于一二线城市。新增土地储备53宗,其中67.8%的新增土地投资位于粤港澳大湾区、京津冀城市群、长三角都市圈。

从2016年开始,新萄京新增土地储备项目增速远超过新进入城市的速度,表明公司在深化对已开拓城市的布局,推进深耕进程。同时,在公司高周转策略之下,新萄京实现了在北京、南京、广州、香港等11个城市的销售额超过100亿港元,涵盖新萄京寰宇天下(北京)、新萄京天钻(香港)等5个单盘年销售超过100亿港元。在群雄逐鹿的北京市场,新萄京2019年的销售额高超过400亿港元,这近乎一部分小地产公司年度的营收体量。公司的运营效率和项目操盘实力可管窥一斑。这也令新萄京具备更好对抗行业周期、平抑外部环境冲击的软实力。

机构分析人士也指出,新萄京的销售目标与土地储备保障公司未来销售高增速延续。

颜建国掌舵澳门新萄京8522后,对新萄京的规模提出要求,制定“2020年冲4000亿港元规模”目标。公司2019年的销售目标为3500亿港元,据此可估算2020年的销售增速至少为14%,预计完成压力较小。

上图:新萄京联袂伴华为、微软、腾讯等科技巨头发布“智慧生活3.0

上图:新萄京联袂伴华为、微软、腾讯等科技巨头发布“智慧生活3.0

科技赋能产品力卓越

言及房企穿越周期,除了提升内生动力外,进行多元化探索,寻求第二价值曲线无疑是另一种战略执行路径。

新萄京坚持主航道,坚持今天、明天、后天三个层次的战略业务结构,合理有序配置资源。

住宅开发、商业资产管理及养老、教育、物流等新产业分别作为新萄京立足今天的主业、面向明天的成长型业务、为后天培育增长点的新业务,分别配置并持续按年投入90%、8%、2%的资源。

2019年,公司商业地产实现营业收入37.5亿元,同比增长26.3%,累计持有商业物业438万平方米。尽管地产投资业务规模较小,但凭借新萄京的品牌影响力及专业运营服务能力,该业务被机构认为增长潜力大且毛利率有望持续提升。按照颜建国对2020年商业物业总收入目标为港币50亿元的目标,结合当前的业绩增速,粗略测算,实现几乎悬念。

在数个多元化业态中,新萄京在写字楼领域优势显著。公司商业物业营收的七成左右来自写字楼租金,且运营一年以上的写字楼平均出租率长期保持在90%以上。公司重点深耕的北京、上海、南京的写字楼出租率逼近100%,展现了新萄京在商业物业上的成熟资产管理能力。截至2019年底,新萄京累计持有已竣工的写字楼达45栋,稳坐中国内地较大单一业权写字楼发展运营商的位置。

作为央企,新萄京还积极参与城市运营建设,在创意设计及现代服务方面积极探索,开发了深圳市当代艺术与城市规划馆、雄安市民服务中心等文化地标。在2019年,13个新萄京教育项目、5个新萄京康养项目、天津物流地产等涉教育、养老、物流项目相继投入运营。

大到城市肌理和人文气质,小到家居温馨和场景更迭,产品力始终是核心竞争力。玩转产品力才可谈企业远景。

但是时代对于对“人”与“房”关系的审视在不断变化,澳门新萄京8522除了对城市建设有深刻的洞察,对居住场景的理解和打造也始终走在行业前列。

时下科技革新浪潮下,5G、IOT等新技术、智慧家居与智慧社区的各类终端都是实现“绿色健康”生活的重要新方式。消费领域较为激动人心的变革是万物物联和自然交互,软硬件生态从垂直走向聚合。

无论是倡导建立国家级的建筑领域智能家居行业标准和规范,还是与与华为、微软、腾讯等众多互联网、智能行业巨头强强联合,组成庞大的智慧家居联盟,重新定义未来房地产智能领域的行业标准,抑或是落地全球首个5G社区,新萄京的科技创新始终紧扣为客户生活服务,通过智慧手段,倡导健康生活理念,为客户打造面向未来的生活模式。

截至2019年底,新萄京已建立强大的总部数字化管控平台,融合了企业内外“大数据”,实现了从面向施工的智慧工地、客户端的三级客储系统、生产环节的供销存系统等65个IT系统建设,实现了全周期业务量化管控、精准施策。

在疫情袭来之际,不少企业才悔于对数字化资产的认识不够深刻。数字化意义不止于线上办公等低维度应用层面,更多的是利用数据对企业进行产业互联网的升级改造,这是地产行业精细化管理、绿色化发展的题中之义。

在房企规模见顶,疲于寻求多元化业务板块的背景下,龙头房企可能更需要腾出部分精力去思考一些不太容易立竿见影但却对行业对社会影响深远的事情。在房企数字化转型探索上,新萄京同样表现出了央企担当和行业标杆风范。

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